Ползват ли се със засилена защита хората, които купуват имоти “на зелено”. Този казус ще трябва да решават върховните магистрати от Върховния касационен съд (ВКС) в ново тълкувателно дело от Гражданската и Търговската колегии на съда.
Въпросът гласи: „Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?“. Противоречието е породено от различно тълкуване на дефинициите за „потребител“, „стока“ и „услуга“ в Закона.
Според част от съдебните състави предварителният договор за покупко-продажба на жилищен имот, комбиниран с договор за строителство, не попада в обхвата на закона. В мотивите си те се позовават на обстоятелството, че „стока“ по смисъла на Закона за защита на потребителите е движима материална вещ, докато недвижимият имот не попада в тази категория.
Макар договорът за строителство сам по себе си да може да се квалифицира като „услуга“, според тази практика комплексният характер на сделката и основната ѝ цел – придобиване на вещно право върху недвижим имот – изключват качеството „потребител“ за физическото лице.
Други съдебни състави приемат, че законодателят предвижда защита както при придобиване на стоки, така и при ползване на услуги, като това са самостоятелни основания за възникване на качеството „потребител“.
Според правния сайт “Лекс”, ако ВКС даде положителен отговор, т. е. възприеме в тълкувателното решение виждането, че гражданинът, купил имот на зелено, е потребител, това ще доведе до серия от осезаеми промени. Една от тях е, че при спор, съдът ще проверява служебно за неравноправност всички клаузи на предварителния договор. Освен това, вместо купувачът да доказва, че клаузата е несправедлива, строителят ще трябва да докаже, че тя е била индивидуално уговорена с него.
В по-стари решения на Търговската колегия се приема, че гражданинът, който купува имот на зелено, няма потребителска закрила. През последните две години обаче в серия от решения на Търговската колегия на ВКС се приема, че човекът, който купува имот на зелено, се ползва със защита като потребител.
Освен това се стъпва и на практиката на Съда на ЕС, според която правилата на Директивата за неравноправните клаузи в потребителските договори следва да се прилагат към всички договори с потребители, като се изключат само трудовите договори, договорите във връзка с наследствени права, договорите в областта на семейното право, дружествените договори и уставите на дружества.
Признаването на качеството на потребител дава възможност на купувачите на зелено да подадат жалба в Комисията за защита на потребителите. Тя може да наложи глоби на строителя и да разпореди да премахне неравноправните клаузи от всичките си настоящи и бъдещи договори.
Тълкувателното дело е образувано по предложение на върховните съдии Албена Бонева, Боян Цонев и Мария Христова.
Източник: Banker.bg
