Европейският парламент прие с голямо мнозинство доклада на специалната комисия по жилищната криза, в който се изнасят стряскащи данни. От 2010 г. насам наемите в Евросъюза са се увеличили с 28 %, а цените на жилищата – с цели 60 процента. Общият недостиг на жилища в Европа се оценява на 10 милиона бройки. Разрешителните за жилищно строителство са спаднали с над 20 % през последните пет години. Основни причини са недостатъчната земя за строителни нужди, прекомерната бюрокрация, високите данъци и растящите цени на строителните материали. Завишените изисквания към енергийните характеристики на сградите също оскъпяват строителството.
Планът за справяне с жилищната криза стъпва на няколко мерки. Предлага се въвеждане на 60-дневен срок за издаване на разрешителни за строеж за устойчиви и достъпни жилищни проекти. Призовават се държавите-членки за „супернамалена“ ставка на ДДС (между 2 % и 5 %) за строителство, ремонт и обновяване на жилища. Настоява се да се заделят специални средства за жилищно настаняване в следващата Многогодишна финансова рамка на Европейския съюз.
Важно предложение, което може да засегне и България, е пренасочването на неизползвани ресурси от плановете за възстановяване и устойчивост директно към строителство и реновиране на социални и кооперативни жилища. Може, но дали ще я засегне, е много съмнително. Жилищната ситуация у нас има прилики с другите европейски страни, но разликите са повече и са много съществени.
Да започнем с това, че жилищна политика в България след 10 ноември 1989 г. няма. Система за изграждане и предлагане на социални жилища също няма, ако изключим малкото останали от времето на социализма амортизирани апартаменти, в които общините подслоняват крайно нуждаещи се.
Ако ценовите скокове в Евросъюза като цяло са тревожни, то у нас те са направо плашещи. Общо за периода 2010–2026 г. цените на жилищните имоти в България са се увеличили над два пъти., с най-силен ръст през последните години. През 2010-2014-та цените спадаха в резултат на световната икономическа криза.
От 2015 г. започна стабилен растеж на цените, поддържан от подобряващите се икономически условия, ниските лихвени проценти на ипотечните кредити и засиленото търсене. От 2020 до 2024 г. растежът можеше да се определи като динамичен, достигайки двуцифрени годишни темпове. През 2025 и 2026 г. имаме продължаващо поскъпване с тенденция към стабилизиране.
Поскъпването е най-отчетливо в големите градове. Според експертни оценки цените на жилищата в София са се утроили през последните десетина години. В Пловдив те са нараснали с около 150 %, а във Варна – с около 120 процента.
През същия период наемите растяха, но с по-бавни темпове от продажните цени на имотите. Сравняването на различни данни говори за увеличение с около 50 % за времето от 2010 г. досега с най-голямо ускорение през 2022–2025 година.
София стои най-високо по стойност на наемите и по темповете на растеж. Има данни, че цените на наемите в столицата са се увеличили двойно през последното десетилетие. Тя е следвана от Варна, а Пловдив показва по-умерено, но стабилно нарастване.
Както отбелязахме, евродепутатите приемат, че увеличението на продажните и наемните цени в Европа се дължи на дефицита на жилища и спада в новото строителство. У нас скокът в ценовите равнища е приблизително двойно по-голям от средноевропейските и по тази логика би трябвало да имаме още по-голямо разминаване с наличностите и изграждането на жилища. Данните обаче показват съвсем друго.
При преброяването на 7 септември 2021 г. населението на България е 6 519 789 души. В периода между двете преброявания, 2011 – 2021 г., населението на страната намалява с 844 781 души, или с 11.5 процента. Към 31 декември 2024 г. НСИ го оценява вече на 6 437 360 души. Което означава допълнителен спад с още 82 429 души.
Жителите на София при преброяването на 7 септември 2021-ва са били 1 274 290 човека, а при преброяването през 2011 г. – 1 291 591 човека. Към 31 декември 2024-та НСИ ги изчислява на 1 295 931 души. Следователно населението на София през последните 15 години е константна величина.
В цялата cтpaнa в края на 2023 година жилищага ca били 4.3 милиoнa.. Зa cpaвнeниe 10 гoдини по-рано те са нaбpoявaли 3,9 милиoнa. В paмĸитe нa дeceтилeтиe нoвитe жилищa ca c 386 000 пoвeчe или 10% pъcт.
Според данните на НСИ в ĸpaя нa 2023-та бpoят нa жилищaтa в cтoлицaтa e 768 046. Увеличението за десетгодишен период е с 158 838 броя.
Ако разделим числеността на населението в България на броя жилища, се получава по един и половина обитатели на жилище. Дори за София този показател е едва 1,68 обитатели на едно жилище.
Съществен принос за това съотношение има новото строителство.
След кризата от 2008–2009 г. строителството на нови жилища беше относително слабо. В периода 2010–2018 г. завършените жилища оставаха на сравнително ниски нива – под 10 000 годишно. През 2018 г. бяха завършени едва около 8 100 жилища – едно от най-ниските нива в десетилетието. Това се дължеше на по-ниското търсене и по-малко инвестиции в строителството след кризата.
Постепенно от 2019 г. насам започна ръст на строителната активност, подпомогнат от повишеното търсене при увеличаващи се имотни цени, ниските лихви по кредити и нарасналите инвестиции в жилищно строителство. Още през 2019-та строителството на нови жилища бележи значителен ръст – приблизително 12 100 броя.
През 2020 г. бяха завършени около 15 400 нови жилища, през 2021 г. – 17 900, през 2022 г.- 19 800 завършени жилища. 2023 година отбеляза рекорд с общо 22 649 завършени и въведени в експлоатация жилища в България – най-високият резултат от 2009 г. насам. Последните две години продължиха със стабилизирано високо ниво.
През 2024 г. бяха завършени 20 998 нови жилища, което е лек спад спрямо 2023 г., но остава едно от най-високите нива през десетилетието. Данните за четвъртото тримесечие на 2025 г. са, че само в този период са завършени 8 027 жилища, което показва продължаващо силно темпо на строителството.
Традиционно и напълно обяснимо София е най-активният град по строителство на нови жилищни сгради и брой жилища, а Пловдив следва на втора позиция. Варна също има значителна активност, въпреки че обикновено е под София и Пловдив по абсолютен брой сгради и въведени жилища за различните периоди.
Защо въпреки намаляващото население и нарасналото строителство наблюдаваме дълги периоди на превес на търсенето над предлагането и скокове на цените? Защо в продължение на около пет години купувачите не само не се пазаряха за отстъпки от цените, но понякога и наддаваха за желания имот?
Пазарът на недвижими имоти у нас е истински свободен пазар, регулиран от търсенето и предлагането. Той е първият класически пазар, който възникна непосредствено след 10 ноември 1989 година. За разлика от други икономически сектори той не е монополизиран и затова е най-малко подвластен на спекулативни влияния. Поради това можем да приемем цените на имотите за реални и отговарящи на пазарната логика.
Първото обяснение за скоковете на цените и ненамаляващото търсене е в повишените изисквания на купувачите, подплатени от растящите им доходи. Завишените жилищни нужди на хората като площ, брой помещения и качество на изпълнението неизбежно тласкат бюджетите за покупка на жилище нагоре. Това обяснение съдържа част от истината, но не и цялата истина.
През всичките години на съвременния ни капитализъм българските граждани възприемат недвижимите имоти като единствената достъпна за тях и сигурна инвестиция. Тук се наслагват историческата привързаност на българина към собствения дом, страхът от влагането на пари в банки и фондове след рухването на финансовите пирамиди през деветдесетте години, неразвитите капиталови пазари и ниската финансова грамотност.
Има и още една особеност. Много по-големият ръст на продажните цени над наемите говори, че инвестиционната стойност на имотите в очите на българите не се определя предимно от тяхната възвръщаемост. Те играят на първо място ролята на актив-убежище за спестяванията подобно на златото. Това е причината за многобройните празни, заключени с години жилища, които само в София се оценяват на десетки хиляди.
Ако трябва да обобщим с едно изречение: жилищният пазар в Европа страда от недостатъчно финансиране, а в България прегряването на пазара се подклажда от прекомерно финансиране. Затова и препоръките в доклада до Европейския парламент у нас трябва да се гледат под лупа, ако искаме да открием работещи за България мерки за подобряване на достъпността на жилищата.
Следвайки логиката на икономическите цикли, можем да очакваме, че пазарът ще възстанови равновесието между търсене и предлагане. За съжаление това става с по-силен или по-слаб трус в броя на сделките и ценовите равнища. Ако искаме да направим процеса по-управляем, можем да потърсим някои средства за въздействие.
Опростяването и ускоряването на процедурите за издаване на разрешителни за строеж е нещо, за което българските предприемачи настояват от години. В същото време презастрояването на много квартали в София и в други градски и курортни зони е факт. Увеличаването на строителството ще задълбочи проблема, ако продължи по досегашния начин – без да е обвързано със съответните публични инвестиции в инфраструктура. Крайно време е градското планиране и благоустройство да тръгне преди предприемаческата активност, а не след нея.
Системата на местните данъци и такси у нас запазва архаичния си характер. От една страна прилагането на принципа „Замърсителят плаща“ при такса смет продължава да бъде непосилна бариера пред българските общини. От друга страна системата не наказва притежателите на празни жилища, които с години стоят заключени. Стимулирането на тяхното включване в оборота на наемите, а и на покупко-продажбите, е мощен фактор в полза на увеличеното предлагане на жилища.
Основният лост за увеличаване на достъпността на жилищата все пак е намаляването на тяхната роля на абсолютен актив-убежище за спестяванията на хората. Това минава през бум на капиталовите пазари у нас и изграждане на доверие в тях. Успехът в това отношение би имал балансиращ ефект върху пазара на недвижими имоти и едновременно с това би привлякъл допълнителни инвестиции в реалната икономика, от които тя има нужда. Да напомним, че спестяванията на българските граждани в банковата система при влизането в еврозоната са около 55 милиарда евро.
Към тях сега се добавят и освободените резерви на търговските банки след приемането на еврото в размер на 8 милиарда евро. Всеки може да си представи какво би станало, ако тези пари се изсипят на пазара на недвижими имоти. В същото време индустриалното производство у нас спада вече четвърта поредна година.
Огромните свободни активи могат да намерят печелившо приложение в много отрасли и да помогнат за повишаване на конкурентоспособността на българската икономика. В противен случай може да се окаже, че следващата криза на пазара на недвижими имоти е част от обща икономическа криза.
Валентин СъйковИзточник: Banker.bg
