Арх. Диков, след трагедията в курортния комплекс „Елените“ общественото внимание бе ангажирано с редица проблеми, които не са от вчера. Чу се и Вашето мнение. Наистина ли смятате, че банките и застрахователите са добра защита срещу незаконното строителство?
– Това не е защита. В белия свят става въпрос за регулация на строителството, защото там незаконно строителство няма. Ще ви разкажа следния случай от опита ми в екипа, работещ по изготвянето на Закона за устройството на територията в периода 1994-1997 година. Този процес продължи десетина година,като в периода 1994-1997 година ни консултираха немски колеги от института в Бон. Обяснявахме нашите идеи за закона и когато стигнахме до раздела „Незаконно строителство“, те започнаха да мигат неразбиращо.
Решихме да ги попитаме дали има ли нещо неясно, а те ни отговориха: „Какво значи „незаконно строителство? Има незаконна контрабанда на стоки, незаконнен трафик на наркотици, незаконна проституция – все неща, които се правят скрито и тайно, но строителството е най-явното нещо – когато строиш, виждат всички – и администрацията, и контролните органи, и гражданите. Как може да се строи незаконно…
А по онова време в България беше върхът на незаконното строителство. Тогава строителни разрешения се вземаха, когато сградата вече бе стигнала например до трета плоча. Отива представителят на ДНСК (Дирекцията за Национален Строителен Контрол) и започва да описва – колко квадратни метра са построени незаконно, до коя кота е стигнало строителството и налага глоба. След което строителят си плаща и продължава нататък – съвсем законно.
Аз съм имал куриозен случай с мой обект на „Златни пясъци“, на който строителят не си падаше по правилата. Въпреки че проектите бяха внесени в община Варна и всичко беше готово за издаване на строително разрешение за да се започне работа веднага след Нова година, той започнал да копае и на 1 януари вечерта по новините съобщиха: „Незаконно строителство – строител скъсал канал в „Златни пясъци“ и наводнил с фекални води изкопа“.
Заради това още на 2 януари бях на място, за да се оправям. Първо отидох да видя колко е глобата. Като ми дадоха таблиците с разчетите за глобите, се оказа, че на практика няма незаконно строителство, защото има само една дупка – а за нея тарифа няма.
В интерес на истината незаконното строителство на големите обекти спря, когато банките приеха принципа: „Отпускаме кредита срещу представен влязло в сила строително разрешение“.
При банките отдавна правилата са достатъчно ясни. Няма банка, която да не ти е проверила строителното разрешение с всички изчисления, с всички квадратури и да ти подпише кредит.
Едно време банката ти отпускаше кредита за строителство, като ти превеждаше цялата сума. Сега вече ти казва: „О, добре, ти си излял фундаментната плоча и това по графика и по цените, които си ни дал, струва примерно 250 000 лева, ето – превеждаме ти ги“.
После, като стигнеш до първа плоча, банката пак гледа разчетите и според тях ти превежда сумите.Така че банките са си направили системата за контрола, въпросът е за важното участие на застрахователите, участие, което те имат в повечето страни от Западна Европа и т.н. по бял свят.
Механизмът на застраховане е още от проекта, през строителството и стига до завършения обект Този механизъм е много важен за спазване на законността и действащите норми. Понеже застрахователят е пряко финансово ангажиран при инциденти и други застрахователни събития, той е много по-отговорен от всички административни структури, които ние непрекъснато създаваме и разширяваме, за да следят за спазване на нормите и правилата.
По-конкретно как си представяте контролът да се извършва през застрахователите?
– Да започнем от проекта – в чл.171 на ЗУТ се изисква от проектантите, консултантите и строителите застраховка „Професионална отговорност“. Преди много години, когато работех за бизнес парка в „Младост“ по време, когато Lindner още бяха собственици, възложителите изискаха подобна застраховка. Обиколих всички застрахователни компании и единствено от Allianz по онова време имаха подобна практика. Сега вече доста застрахователи я предлагат. Ще ви разкажа и още един любопитен случай – за един хотел, който правих, а инвеститор бе скандинавска туроператорска компания.
Нейният представител настояваше парапетът на балкона да е 1.15 см висок. Сградата беше под 20 метра височина и по нашите норми парапетът е 1.05 метра. Аз му обясних, че по нашите норми това е много висок парапет и се прави за сгради от 9 етажа, но той обаче продължи да настоява и обясни, че това е заради застрахователя. Каза, скандинавците са високи, а освен това у нас те идват не толкова заради морето, колкото заради алкохолния туризъм. Заради това и застрахователят на обекта обявил, че няма да изплаща застраховки, ако има инцидент и ако парапетът на балкона е по-нисък от 1.15 сантиметра. И ние го направихме толкова.
В крайна сметка се съобразихме, защото туроператорът си беше направил сметката, че ако стане нещо, той не може да си получи застраховката. И това е много елементарен пример за управление на строителството през застраховката.
Така че виждате, че има начини чрез парите да се извърши контрол – без да се намесва нито държавата, нито общината.
Проблемът е, че както доста европейски изисквания и задължителната професионална застраховка за проектанти, консултанти и строители у нас се извършва доста формално. Застрахователните премии са ниски, защото искането за покриване на щети е по-скоро изключение. Разчита се на административния контрол, при който, за съжаление, има доста нерегламентирани начини за преодоляване.
Това означава ли, че няма да имате нужда от съдействие от законодателя, така че вашата идея да се въплъти в законодателна промяна или най-малкото в наредба?
– Както вече ви обърнах внимание, за да може застрахователите да съберат от клиентите си реални застрахователни премии, за да носят реална финансова отговорност, те трябва да създадат екипи, които да са технически грамотни и да са наясно с нормите на проектирането и строителството, за да проверяват и контролират. Това струва пари. Така че, ако само формално се правят подобни застраховки, те едва ли ще се ангажират с толкова сериозно привличане на нови кадри.
А вие, като Съюз на архитектите в България, правите ли някакви постъпки в посока да лансирате идеята си?
– Обмисляме идеята заедно с Камарата на архитектите. Опитваме се да имаме отношение и към нормотворчеството, тъй като се вижда, че при нас трудно можеш да намериш закон, който дори в годината след като е приет, да не е променен поне веднъж. Законът за устройството на територията, с който започна нашият разговор, за 25 години има повече от 120 изменения. Вероятно рекордьор по поправки е Законът за земеделските земи – сигурно само изброените броеве на Държавен вестник, в които са публикувани измененията му, са страница и половина.
Вероятно не сте съгласни с всички поправки в Закона за устройството на територията?
– В момента, в който се правят по пет, шест поправки на година, то значи нещо е нефелно и в поправките, и в общия текст. Друг е въпросът, че някои поправки се правят абсолютно конюнктурно, дори поръчково лобистки.
Сигурно си спомняте една поправка, приета през януари 2017 г., при която народните представители имаха пред себе си следната формулировка, която трябваше да приемат: „Числото 5 става 10“, а ставаше въпрос, че строителните разрешителни за строежи от първа и втора категория са валидни 10 години след започването на строителството, а не пет, както е до онзи момент. Тази поправка предизвика впоследствие много спорове и обвинения.
Поставяте ли си някакви срокове, в които да реализирате идеята си за това и застрахователните компании да са по-сериозен гарант за контрола при строителните обекти?
– Има координационен съвет, в който сме се обединили няколко браншови организации – Камарата на строителите, Камарата на архитектите, Съюзът на архитектите в България, Българската асоциация на архитектите и инженерите – консултанти, Съюз на Ландшафтните архитекти в България, Съюзът на геодезистите и земеустроителите в България, Националната асоциация на строителните предприемачи.
Така че най-вероятно през този координационен съвет ще предложим подобни изменения. Впрочем – на съвещание в Столична община, провело се миналата седмица (17 октомври – бел.ред.), им обясних, че един от проблемите, които причиниха трагедията в „Елените“, е, че между Закона за водите и Закона за кадастъра и имотния регистър няма пряка обвързаност. Законът за водите определя водни течения, водни легла, водни тела, но те не присъстват като граници и като собственост в кадастралната карта.
Такъв е и нашумелият случай с Боянското блато – по Закона за водите то е водно тяло, но по кадастрална карта е реституиран терен. И когато отиде собственикът на имота при главния архитект, той му предоставя документ, на който пише, че имотът е реституиран. И като му каже „Искам да строя“, главният архитект какво може да направи? Просто сега архитектите се оказаха дежурните виновни.
Вие, архитектите, не сте единствените недоволни от кадастралната карта. То изобщо има ли някой доволен от нея?
– Във вида, в който тя съществува, върши работа само на данъчните. На нас – като архитекти, а и на проектантите, тя не ни върши никаква работа. Едно време имахме кадастрален план, който съдържаше в чертежи елементи на терена като бордюри на улиците, стълбове на електрическата мрежа, шахти, големи дървета, далекопроводи, сервитути, сгради, огради – сега това нещо го няма в кадастралната карта.
Има само граници, които заграждат един терен и вътре има едно номерче – идентификационен код, под който в информационната система на кадастъра е записан кой е собственикът. Това е. И по една такава кадастрална карта няма начин да установиш къде е водното легло на сухи реки.
Но кадастралната карта е заварено положение. Мислите ли, че има начин тя да се промени?
– Не, не е заварено положение. В Закона за кадастъра и имотния регистър има една възможност въз основа на одобрената кадастралната карта да се направи и специализирана кадастрална карта, която да съдържа всички елементи на терена.
Трябва да припомним, че изготвянето на кадастрална карта беше възложено и платено от държавата, а специализираната – всяка община, която иска да разполага с нея, да си я възложи и плати.
Общината обаче няма желание да възлага специализирана кадастрална карта, защото трябват пари, а няма. И така и при нашата работа, както е казал мъдрият народ, да знаеш, че каквото и да ти говорят, става въпрос за пари.
Източник: Banker.bg
