Българинът предпочита по-евтината плаваща лихва пред сигурността на фиксирания процент. Но след години на рекордно ниски лихви и бързо нарастване на ипотечната задлъжнялост въпросът вече не е само „Колко е лихвата днес“, а „Колко ще плащам, ако тя се повиши утре“?
Въпреки че от 1 януари тази година страната ни вече е в еврозоната, средната лихва по новите жилищни кредити остава изключително ниска по европейските стандарти. По последните данни на Българската народна банка за юли 2026 г. средният лихвен процент по жилищните кредити е 2.43%, а средният годишен процент на разходите – 2.77 процента. Експерти пресметнаха, че за месец тя се е увеличила с около една стотна, което означава от 5 до 15 евро утежнение върху месечната вноска на гражданите.
На пръв поглед това изглежда като идеална среда за кредитополучателя. Сега. Но след 25-30 години какво ще се случи – никой не се замисля. Затова и огромното мнозинство от новите жилищни кредити у нас не са с дългосрочно фиксирана лихва.
По официални данни само около 0.25% от новото кредитиране е с фиксирана лихва над една година. За юли 2026 г. приблизително 99.75% от обема на новото жилищно кредитиране е с плаваща лихва или с първоначално фиксиране до една година. Само 0.16% от заемите са с фиксирана лихва за период над 1 до 5 години, 0.02% – за над 5 до 10 години и 0.07%- за над 10 години.
Тоест делът на новите жилищни кредити с фиксирана лихва за повече от една година е приблизително една четвърт от процента. Това е една от най-съществените характеристики на българския ипотечен пазар и показва колко различен е той от много западноевропейски пазари, където дългосрочно фиксираните ипотечни кредити са стандарт.
Българинът избира плаващата лихва, защото е много ниска. Когато един клиент може да получи ипотека при лихва под 3%, естественият му въпрос е защо да плаща повече за фиксиран процент с идеята да се застрахова срещу бъдещо увеличение. Но да се пренесем в бъдещето. Да предположим, че човек заема 200 000 евро за 30 години. При лихва 2.5% месечната вноска е приблизително 790 евро. Ако лихвата стане 4.5%, вноската би се увеличила до приблизително 1 013 евро. При 5.5% тя би достигнала около 1 136 евро. Което означава увеличение с над 340 евро месечно спрямо първоначалната вноска, а това е с около 50% оскъпяване на заема.
Именно затова фиксираната лихва не трябва да се разглежда просто като „по-скъп кредит“. Тя е застраховка срещу бъдещ лихвен риск.
От какъв порядък са фиксираните лихви?
Фиксирани лихви за целия срок на ипотечния заем у нас няма. Банка ОББ има оферти за 3.07% фиксирана лихва за 3 години, 3.15% – за 5 години и 3.33% за 10 години. УниКредит Булбанк предлага фиксиране на ипотеката при 2.89% за 5 години, а Банка ДСК – 3.69% за 3 години. След тези срокове лихвата става плаваща.
Защо банките отхвърлят 20- или 30-годишната фиксирана лихва?
Ако банката даде ипотека с фиксирана лихва от например 3% за 30 години, а след пет години пазарните лихви се повишат до 5%, банката ще продължава да получава само 3 процента. При плаващия кредит този риск се прехвърля върху клиента.
Еврото не промени нищо. БНБ изрично посочи, че ако кредитът е бил с договорена фиксирана лихва, тя се запазва и след неговото въвеждане. По-важното е друго: вече сме част от общата европейска парична система и цената на парите в България е пряко свързана с решенията на Европейската централна банка. Към юни 2026 г. депозитното улеснение на ЕЦБ е 2.25%, а основната операция по рефинансиране е 2.40 процента. Това създава сравнително благоприятна среда за ипотечните кредитополучатели, но не гарантира, че лихвите ще останат на сегашните равнища за следващите 10, 20 или 30 години.
Развитието на ипотечния пазар трудно може да се прогнозира, но може да се окаже в интересна точка на пречупване. От една страна, свръхликвидността и конкуренцията между банките държат ипотечните лихви ниски. От друга – растящата задлъжнялост на домакинствата увеличава значението на лихвения риск. Ето защо може да се очаква постепенно разширяване на предложенията с фиксирана лихва. Но България е още далеч от модел, при който дългосрочно фиксираната ипотека е стандарт.
Не е маловажно и кой е длъжникът. За младо семейство с ограничен месечен бюджет дългосрочната фиксирана лихва може да бъде разумна форма на финансова защита, дори когато е с няколко десети от процента по-скъпа. За човек с висок доход, значително самоучастие и възможност да погаси кредита предсрочно плаващата лихва може да бъде по-привлекателна.
Следователно битката между фиксирана и плаваща лихва всъщност е битка между две философии: „искам най-ниската цена днес“ срещу „искам да знам какво ще плащам утре“.
Източник: Banker.bg
